Юридична перевірка нерухомості перед купівлею: що показують державні реєстри

Крок 1: базова перевірка через Державний реєстр речових прав на нерухоме майно

Пошук за конкретним об'єктом — за адресою чи кадастровим номером — відкритий для будь-кого. Витяг з реєстру покаже: хто зареєстрований власник, на якій підставі виникло право власності (договір купівлі-продажу, спадщина, рішення суду тощо), і головне — чи є обтяження: іпотека, податкова застава, арешт (судовий чи в межах кримінального провадження), заборона відчуження, зареєстрована оренда чи довірче управління. Це обов'язковий мінімум перед будь-якою угодою.

Крок 2: судова історія об'єкта і продавця

Державний реєстр судових рішень (reyestr.court.gov.ua) варто перевірити окремо: судовий спір щодо об'єкта (наприклад, про поділ майна подружжя чи спадковий спір) може ще не встигнути перетворитися на зареєстроване обтяження в реєстрі нерухомості, але вже становить реальний ризик для покупця.

Крок 3: чи не є продавець боржником

Єдиний реєстр боржників (erb.minjust.gov.ua) — безкоштовний і відкритий для будь-кого — дозволяє перевірити, чи є у продавця відкриті виконавчі провадження. Детальніше про роботу з цим реєстром — у статті про перевірку майна боржника.

Найважливіше: чому навіть "чистий" реєстр не гарантує повної безпеки

Тут — найменш очевидна, але дуже реальна загроза для покупця. У 2019 році Велика Палата Верховного Суду сформулювала доктрину так званого фраудаторного правочину (постанова від 03.07.2019 у справі № 369/11268/16-ц): якщо боржник свідомо відчужив своє майно, щоб унеможливити звернення стягнення на нього кредитором, такий правочин може бути визнаний недійсним у судовому порядку — на підставі загальних засад цивільного законодавства чи спеціальних норм (ст. 234 або ст. 228 ЦК України). Ця практика активно застосовується й донині: тільки за останній рік Верховний Суд неодноразово підтверджував і уточнював її критерії.

Суди звертають увагу на комбінацію таких ознак (сформульовану ще в постанові Касаційного цивільного суду від 24.07.2019 у справі № 405/1820/17 і застосовувану дотепер): відповідач відчужив майно вже після пред'явлення до нього позову про стягнення боргу; майно передане за безвідплатним договором (наприклад, даруванням); набувачем є близький родич; після відчуження у боржника не залишилося іншого майна, яким він міг би відповідати перед кредитором. Причому, як підтвердив Верховний Суд у постанові від 02.12.2025 у справі № 488/1444/23, той факт, що угода була реально виконана (гроші справді передавалися, майно справді переоформлене), сам собою не виключає її фраудаторного характеру.

Практичний наслідок для покупця нерухомості: якщо об'єкт, який ви купуєте, ще недавно переходив від одного власника до іншого за підозріло вигідних умов — безвідплатно, між родичами, чи одразу після того, як попередній власник отримав борговий позов, — існує ризик, що весь цей ланцюжок операцій згодом оскаржать кредитори попереднього власника, і це може вплинути на ваші права на майно.

Захист для добросовісного покупця все ж є

Хороша новина: Верховний Суд у складі колегії суддів Касаційного господарського суду роз'яснив, що визнання фраудаторного правочину недійсним не є автоматичною підставою для витребування майна в останнього набувача. Якщо покупець не пов'язаний з боржником-продавцем і за обставинами угоди не міг знати про її фраудаторний характер, він вважається добросовісним набувачем і захищений від витребування майна (ст. 388 ЦК України). Тобто ризик стосується насамперед ситуацій, коли покупець сам є пов'язаною особою або мав підстави здогадуватися про недобросовісність продавця, а не звичайної ринкової купівлі за адекватну ціну в незнайомої людини.

Історичні дані: об'єкти, зареєстровані до 2013 року

Ще один практичний нюанс: єдиний електронний реєстр прав на нерухомість запрацював у сучасному вигляді з 2013 року. Для об'єктів, права на які виникли раніше і не переоформлювалися відтоді, повної інформації в електронному реєстрі може не бути — у такому разі варто окремо перевіряти паперові архіви бюро технічної інвентаризації (БТІ) за місцем розташування об'єкта.

Підсумок

Мінімальна перевірка нерухомості — це витяг з реєстру прав власності на конкретний об'єкт. Але повноцінна юридична перевірка йде далі: судова історія об'єкта і продавця, статус продавця як потенційного боржника, і — що найважливіше — аналіз історії попередніх переходів права власності на предмет ознак фраудаторності. Саме ця остання перевірка найчастіше випадає з уваги покупців і ріелторів, хоча саме вона захищає від найбільш неприємного сценарію — оскарження угоди роками пізніше.