Договір оренди: типові ризики для орендодавця і орендаря

Форма договору: коли потрібне нотаріальне посвідчення

Договір найму будівлі або іншої капітальної споруди (їх окремої частини) укладається у письмовій формі, а якщо строк дії становить три роки і більше — підлягає ще й нотаріальному посвідченню (ст. 793 Цивільного кодексу України). Якщо предметом договору є майно державної чи комунальної власності, укладене за результатами електронного аукціону на строк понад п'ять років, нотаріальне посвідчення також обов'язкове.

Тут є практично важлива деталь, яку часто розуміють неправильно: ці вимоги стосуються саме будівлі чи капітальної споруди, а не квартири, переданої в найм. Верховний Суд у постанові від 25 вересня 2019 року у справі № 461/6163/16-ц прямо вказав, що правила статті 793 ЦК України щодо нотаріального посвідчення не застосовуються до договору найму квартири, оскільки квартира не є будівлею або капітальною спорудою в розумінні цієї статті, — тобто навіть довгостроковий договір найму квартири не вимагає обов'язкового нотаріального посвідчення.

Якщо ж нотаріальне посвідчення дійсно було обов'язковим, а сторони його не здійснили, договір вважається нікчемним (ч. 1 ст. 220 ЦК України) — тобто недійсним без потреби окремого рішення суду. Є й зворотний бік: якщо сторони фактично погодили всі істотні умови (це підтверджується письмовими доказами) і договір повністю чи частково виконувався, а одна зі сторін ухилялася від нотаріального посвідчення, суд може визнати такий договір дійсним.

Право орендодавця розірвати договір без суду

Це один із найсильніших інструментів захисту орендодавця, про який часто забувають. Наймодавець має право відмовитися від договору найму і вимагати повернення речі, якщо наймач не вносить плату за користування річчю протягом трьох місяців підряд (ч. 1 ст. 782 ЦК України). Найважливіше: це право реалізується позасудово — договір вважається розірваним з моменту, коли наймач отримав письмове повідомлення наймодавця про відмову від договору (ч. 2 ст. 782 ЦК України), без потреби звертатися до суду за розірванням.

Верховний Суд підтвердив, що наявність цього права не позбавляє орендодавця можливості замість цього звернутися до суду з вимогою про розірвання договору, якщо він вважає це доцільнішим (постанова від 6 червня 2018 року у справі № 350/1316/16-ц), — тобто це саме право на вибір способу дій, а не обов'язкова процедура.

Переважне право орендаря на поновлення договору

З іншого боку, закон захищає й сумлінного орендаря: наймач, який належно виконує свої обов'язки за договором найму, після спливу строку договору має переважне право перед іншими особами на укладення договору найму на новий строк (ч. 1 ст. 777 ЦК України). Щоб скористатися цим правом, орендар має вчасно повідомити орендодавця про намір продовжити відносини — тому орендодавцю, який планує здати приміщення іншому орендарю після закінчення строку, варто заздалегідь перевірити, чи не має чинний орендар такого переважного права.

Поліпшення орендованого майна: хто за це платить

Питання компенсації за ремонт чи поліпшення орендованого приміщення — постійне джерело спорів. Ключове правило (ст. 778 ЦК України): якщо орендар за згодою орендодавця зробив поліпшення, які не можна відокремити від речі без її пошкодження, він має право на відшкодування вартості необхідних витрат, якщо інше не встановлено договором чи законом. Але якщо поліпшення зроблені без згоди орендодавця, орендар не має права на відшкодування їх вартості. Тому будь-які значні ремонтні роботи чи переобладнання орендованого приміщення варто заздалегідь письмово погоджувати — усна домовленість тут погано захищає інтереси орендаря.

Хто відповідає за капітальний, а хто — за поточний ремонт

За замовчуванням, якщо інше не встановлено договором або законом, капітальний ремонт речі, переданої у найм, здійснюється за рахунок наймодавця, а поточний — за рахунок наймача. Це правило часто прямо не прописують у договорі, вважаючи його "само собою зрозумілим", а потім сперечаються, хто повинен усувати серйозну несправність — тому цей розподіл обов'язків краще завжди прописувати явно.

Договір на невизначений строк можна розірвати з попередженням

Якщо строк договору найму не встановлено, він вважається укладеним на невизначений строк, і в такому разі кожна зі сторін може відмовитися від договору в будь-який час, письмово попередивши про це другу сторону: за загальним правилом за один місяць — щодо рухомого майна, і за три місяці — щодо нерухомого майна, якщо інший строк попередження не встановлений договором.

Підсумок

Найбільш недооцінені пункти в договорах оренди — це саме ті, що здаються очевидними: чи потрібне нотаріальне посвідчення для конкретного об'єкта і строку, хто і як може розірвати договір без суду, і хто відповідає за який вид ремонту. Прописуючи ці умови явно, а не покладаючись на "стандартні" уявлення, обидві сторони економлять собі час, уникаючи майбутніх спорів.